- La Constitución dominicana (art. 25) y la Ley 16-95 de Inversión Extranjera reconocen a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los nacionales, con excepciones como las zonas fronterizas.
- El comprador paga un impuesto de transferencia del 3% sobre el mayor valor entre el precio pactado y la tasación de la DGII, según la Ley 173-07.
- Desde el 1 de mayo de 2025, la DGII exige declarar el medio de pago en toda transferencia superior a RD$1,000,000.
- En 2026, el IPI grava con 1% anual el patrimonio inmobiliario de las personas físicas que supere RD$10,695,494 (DGII, Resolución DDG-AR1-2026-00001).
Sí, un extranjero puede comprar una propiedad en República Dominicana en las mismas condiciones que un dominicano, sin residencia y con su pasaporte. El proceso tiene cuatro momentos: verificar el título, firmar el contrato, pagar el 3% de transferencia ante la DGII e inscribir la compra en el Registro de Títulos. Sobre el precio, calcula entre 4% y 5% adicional en impuestos y honorarios.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en República Dominicana?
Puede. El artículo 25 de la Constitución establece que los extranjeros tienen, en principio, los mismos derechos y deberes que los nacionales. El artículo 221 garantiza el mismo trato a la inversión nacional y extranjera. La Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera añade la libertad de repatriar capital y beneficios. Las excepciones son puntuales: la participación política y la adquisición de inmuebles en zonas fronterizas.
El sistema registral se rige por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Funciona con un certificado de título: el documento emitido por el Registro de Títulos que prueba quién es el dueño y qué cargas tiene el inmueble.
¿Cuáles son los pasos para comprar una propiedad?
- Debida diligencia del título. Pide la certificación del estado jurídico del inmueble en el portal del Registro Inmobiliario (ri.gob.do). Muestra quién es el propietario, si hay hipotecas, embargos o litigios.
- Reserva de prioridad. Opcional pero útil: la certificación con reserva de prioridad bloquea otras inscripciones durante 15 días hábiles mientras cierras la operación.
- Verificación del vendedor. Si vende una sociedad, confirma que la persona que firma está autorizada por acta y que la empresa está al día con la DGII.
- Contrato de compraventa. Se firma con firmas legalizadas por notario. Si compras en preventa, revisa además las señales de alerta antes de comprar en preventa.
- Pago del impuesto de transferencia. Se liquida en la DGII con el formulario FI-DVB-012. El vendedor debe estar al día con el IPI.
- Inscripción en el Registro de Títulos. Depositas el contrato, el duplicado del certificado de título y el recibo de impuestos.
- Emisión del nuevo título. El Registro emite el certificado a tu nombre. Desde ahí, el inmueble cuenta para tu IPI anual.
¿Qué documentos necesitas?
- Pasaporte y una segunda identificación oficial de tu país (requisito de la DGII para extranjeros).
- Contrato de compraventa notarizado, original y dos copias.
- Copia del certificado de título del inmueble.
- Formulario FI-DVB-012 firmado.
- Información del medio de pago, si el acto supera RD$1,000,000.
- Certificación de IPI al día del vendedor y RNC si alguna parte es persona jurídica.
¿Cuánto cuesta comprar? Impuestos y gastos
| Concepto | Tasa | Base | Base legal |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transferencia | 3% | Mayor valor entre contrato y tasación DGII | Ley 173-07 |
| Inscripción de hipoteca (si financias) | 2% hasta 2026; 1% en 2027; 0% desde 2028 | Monto hipotecado | Leyes 2914 y 173-07; Ley 30-26 |
| Honorarios de abogado y notario | 1%–1.5% (referencia de mercado) + 18% de ITBIS | Precio | No hay tarifa oficial |
| Tasas registrales y notariales | Montos fijos (p. ej., RD$100 por acto notarial) | Por trámite | Leyes 33-91, 140-15 y 3-2019 |
| IPI (anual, después de comprar) | 1% | Patrimonio que excede RD$10,695,494 | Ley 18-88 y Ley 253-12 |
Fuentes: DGII, instructivo de transferencia (junio de 2025) y Guía 17 (enero de 2026); PwC sobre la Ley 30-26 (2026); El Inmobiliario (29 de junio de 2026) para honorarios de referencia.
Hay dos excepciones relevantes. La primera venta de una unidad en un proyecto turístico clasificado está exenta del 3%; lo explicamos en qué es Confotur y cómo funcionan sus exenciones. Y la Ley 171-07 exime del impuesto de transferencia la primera propiedad de pensionados y rentistas de fuente extranjera con residencia por esa vía.
¿Qué impuestos pagas después de comprar?
El principal es el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI): 1% anual sobre el valor total de tus inmuebles que supere RD$10,695,494 en 2026, en dos cuotas (11 de marzo y 11 de septiembre). Si tu patrimonio está por debajo de ese tope, no pagas. El detalle, con un ejemplo numérico, está en nuestra guía sobre qué es el IPI y cómo se calcula.
Si alquilas, pagarás impuesto sobre la renta por esos ingresos. Si es alquiler de corta estancia, también entra en juego el ITBIS.
¿Qué pasa cuando vendes?
La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, fijó para las personas físicas un 10% sobre la ganancia de capital por venta de inmuebles, como pago único y definitivo. Se liquida dentro de los seis meses posteriores a la transferencia. La ganancia está exenta si reinviertes el total en otra vivienda habitual en ese plazo, o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual. El reglamento que debe precisar la base de cálculo no se había emitido a la fecha de los últimos reportes.
¿Conviene comprar a nombre propio o con una sociedad?
A nombre propio el trámite es más simple y rápido. Con una sociedad, puedes transferir acciones en lugar del título y separar el patrimonio, pero asumes costos corporativos y el impuesto sobre activos del 1% anual que pagan las personas jurídicas. Es una decisión fiscal y sucesoral que conviene tomar con un abogado antes de firmar.
- Quién puede comprar
- Nacionales y extranjeros, con o sin residencia
- Impuesto de transferencia
- 3% (Ley 173-07)
- Plazo DGII
- 3–5 días laborables
- Plazo Registro Inmobiliario
- 35 días hábiles
- Ganancia de capital al vender
- 10% para personas físicas (Ley 30-26)
Preguntas frecuentes
¿Necesito residencia para comprar una propiedad en República Dominicana?
No. Un extranjero puede comprar con su pasaporte y una segunda identificación oficial de su país. La residencia solo es necesaria si quieres acogerte a incentivos como los de la Ley 171-07 para pensionados y rentistas.
¿Cuánto es el impuesto de transferencia en República Dominicana?
Es del 3% sobre el mayor valor entre el precio del contrato y la tasación de la DGII, según la Ley 173-07. Lo paga el comprador antes de inscribir el inmueble a su nombre.
¿Cuánto tarda en emitirse el nuevo certificado de título?
La DGII procesa la transferencia en 3 a 5 días laborables y el Registro Inmobiliario tiene un plazo de 35 días hábiles, según el instructivo de la DGII de junio de 2025.
¿Cuánto paga un extranjero al vender su propiedad?
Desde la Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, las personas físicas pagan 10% sobre la ganancia de capital por venta de inmuebles, como pago único y definitivo, dentro de los seis meses siguientes a la transferencia.
Fuentes: DGII, instructivo de transferencia de inmuebles (junio de 2025); DGII, Guía del Contribuyente 17 sobre el IPI (enero de 2026); DGII, requisitos de transferencia; PwC, modificaciones de la Ley 30-26 (2026); Ley 171-07 (2007); El Inmobiliario (24 de mayo de 2026; 29 de junio de 2026); Registro Inmobiliario vía El Inmobiliario (2024).
Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional.
