- El cap rate es el ingreso operativo neto (NOI) anual dividido por el precio del inmueble; un NOI de US$40.000 sobre US$500.000 da un 8 %.
- El RevPAR equivale al ADR por la ocupación: en La Altagracia, AirDNA reportaba un ADR de US$194 y un 50 % de ocupación en los doce meses a septiembre de 2026.
- En República Dominicana el fideicomiso está regulado por la Ley 189-11, promulgada el 16 de julio de 2011.
- Los proyectos Confotur (Ley 158-01) quedan fuera de la base del IPI durante 15 años, según la guía de la DGII de 2022.
Este glosario reúne 20 términos que un inversionista debería dominar antes de firmar, cada uno con una definición de una frase y un ejemplo numérico. Los ejemplos son ilustrativos; las cifras de mercado y la normativa citadas tienen su fuente.
¿Qué términos miden la rentabilidad de un inmueble?
1. Cap rate (tasa de capitalización)
Es el ingreso operativo neto anual de un inmueble dividido por su precio o valor de mercado, expresado en porcentaje. Ejemplo: Un local que genera US$40.000 de NOI y cuesta US$500.000 tiene un cap rate del 8 %.
2. NOI (ingreso operativo neto)
Son los ingresos de un inmueble menos sus gastos operativos, antes de deuda e impuestos sobre la renta. Ejemplo: Si un edificio cobra US$120.000 en rentas y gasta US$45.000 en operación, su NOI es de US$75.000.
3. ROI (retorno sobre la inversión)
Mide la ganancia total de una inversión en relación con lo que se puso, incluyendo plusvalía y rentas. Ejemplo: Compras en US$200.000, vendes en US$240.000 y cobraste US$20.000 netos de renta: el ROI es del 30 %.
4. Cash-on-cash
Es el flujo de caja anual después de deuda dividido por el capital propio aportado. Ejemplo: Pones US$60.000 de inicial y el inmueble deja US$4.800 al año tras pagar la hipoteca: el cash-on-cash es del 8 %.
5. Yield bruto y yield neto
El yield bruto divide la renta anual por el precio; el neto resta antes gastos, vacancia e impuestos. Ejemplo: Un apartamento de US$150.000 alquilado por US$12.000 al año rinde un 8 % bruto, pero quizá un 5 % neto.
6. TIR (tasa interna de retorno)
Es la tasa que iguala a cero el valor presente de todos los flujos de un proyecto, entradas y salidas, en el tiempo. Ejemplo: Dos proyectos con el mismo ROI pueden tener TIR muy distintas si uno devuelve el dinero en dos años y el otro en seis.
7. Plusvalía
Es el aumento del valor de un inmueble en el tiempo, por mercado, mejoras o cambios en su entorno. Ejemplo: Un apartamento comprado en preventa por US$180.000 que se tasa en US$215.000 al entregarse ganó US$35.000 de plusvalía.
¿Qué términos se usan al comprar o desarrollar un proyecto?
8. Absorción
Es el ritmo al que el mercado compra o alquila la oferta disponible, medido en unidades por mes o en porcentaje. Ejemplo: Un proyecto de 120 unidades que vende 10 al mes tiene una absorción de 10 unidades mensuales: necesitará un año para agotarse.
9. Preventa
Es la venta de unidades antes o durante la construcción, normalmente con precio menor y pagos escalonados. Ejemplo: Un comprador reserva con 10 %, paga 30 % durante la obra y financia el 60 % restante a la entrega.
10. Fideicomiso
Es un contrato por el que una persona transfiere bienes a un fiduciario para que los administre en beneficio de un tercero. Ejemplo: En República Dominicana, la Ley 189-11 de 2011 permite que los fondos de una preventa queden en un fideicomiso y no en la cuenta del developer.
11. Pro forma
Es la proyección financiera de un proyecto: costos, ingresos, calendario y rentabilidad esperada. Ejemplo: Una pro forma muestra que un edificio de 40 unidades necesita vender a US$2.400 por m² para alcanzar un margen del 20 %.
12. LTV (loan to value)
Es el porcentaje del valor del inmueble que cubre un préstamo. Ejemplo: Un banco que presta US$140.000 sobre una propiedad tasada en US$200.000 financia con un LTV del 70 %.
13. Apalancamiento
Es el uso de deuda para comprar un activo, lo que amplifica tanto las ganancias como las pérdidas sobre el capital propio. Ejemplo: Con 30 % de capital y 70 % de deuda, una subida del 10 % en el valor del inmueble equivale a un 33 % sobre tu dinero.
14. Tasación
Es la estimación profesional del valor de mercado de un inmueble, usada por bancos, compradores y el fisco. Ejemplo: Si la tasación sale por debajo del precio pactado, el banco presta sobre el valor tasado y el comprador cubre la diferencia.
¿Qué términos importan en alquiler vacacional y turismo?
15. ADR (tarifa diaria promedio)
Es el ingreso por habitación o unidad dividido por las noches efectivamente vendidas. Ejemplo: Una villa que facturó US$30.000 en 150 noches tiene un ADR de US$200.
16. Ocupación
Es el porcentaje de noches disponibles que se vendieron en un periodo. Ejemplo: Una unidad disponible 365 noches que vendió 182 tuvo una ocupación del 50 %.
17. RevPAR (ingreso por unidad disponible)
Es el ingreso dividido por todas las noches disponibles, vendidas o no; equivale a ADR por ocupación. Ejemplo: Con un ADR de US$200 y 50 % de ocupación, el RevPAR es de US$100.
18. Cuota de mantenimiento
Es el pago periódico que cada propietario hace al condominio para cubrir áreas comunes, seguridad y servicios. Ejemplo: Una cuota de US$180 al mes resta US$2.160 al año al NOI de un apartamento en alquiler.
19. Condohotel
Es un edificio cuyas unidades tienen dueños individuales pero se alquilan bajo una operación hotelera común que reparte ingresos. Ejemplo: El propietario recibe un porcentaje del ingreso de su unidad y la operadora retiene el resto por gestión y servicios.
20. Confotur
Es el régimen de incentivos turísticos de la Ley 158-01 de República Dominicana, que exime de impuestos a proyectos clasificados. Ejemplo: Según la DGII, un inmueble en proyecto Confotur queda fuera de la base del IPI durante el periodo de exención de 15 años.
¿Cómo se combinan estos términos en una decisión real?
Ningún indicador decide solo: el cap rate compara activos, el cash-on-cash mide tu dinero con deuda y la TIR incorpora el tiempo. Si quieres convertir estos conceptos en rutina, revisa los cinco números que todo developer debería mirar cada lunes. Si vas a comprar sobre plano, cruza este glosario con las cinco señales de alerta antes de comprar en preventa. Y si tu plan es la renta corta, aplicamos ADR, ocupación y NOI paso a paso en cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional en Punta Cana.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre cap rate y ROI?
El cap rate mide el rendimiento operativo anual de un inmueble sobre su precio, sin deuda. El ROI mide la ganancia total de la inversión, incluyendo plusvalía y el efecto de la financiación.
¿Qué es un buen cap rate?
Depende del mercado, el tipo de activo y el riesgo. Un cap rate más alto suele indicar más ingreso por dólar invertido, pero también más riesgo o menos expectativa de plusvalía.
¿Qué es el RevPAR en alquiler vacacional?
Es el ingreso por noche disponible, vendida o no. Se calcula multiplicando el ADR por la tasa de ocupación y permite comparar unidades con estrategias de precio distintas.
¿Para qué sirve un fideicomiso en una preventa?
Separa los fondos de los compradores del patrimonio del developer y los destina al proyecto. En República Dominicana lo regula la Ley 189-11 de 2011.
Fuentes: Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso (2011); DGII, Obligaciones y exenciones tributarias del sector turismo (mayo de 2022); AirDNA, La Altagracia (datos a septiembre de 2026).
Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional.
