- El precio de la vivienda usada en España subió un 16,2% en 2025, hasta 2.639 euros/m², según el informe anual de idealista.
- Entre los grandes mercados, Madrid lideró la subida de 2025 con un 17,5%, seguida de Valencia (15,3%) y Palma (14,5%), según idealista.
- El INE midió un alza de 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025, con Castilla y León a la cabeza por comunidades (15,3%).
- En el tercer trimestre de 2026 la subida se moderó a 11,8% y Madrid fue la capital que menos creció (2,4%), según idealista.
Madrid fue la gran ciudad española donde más subió la vivienda en 2025: un 17,5%, según idealista. Valencia y Palma completan el podio de los grandes mercados. Pero en 2026 el mapa cambió: las capitales medianas toman la delantera y Madrid casi se frena.
¿En qué ciudades de España subió más la vivienda en 2025?
Si miras las 52 capitales de provincia, la mayor subida de 2025 fue en León (20,4%), seguida de Santa Cruz de Tenerife (20,2%), Santander (19,4%) y Salamanca (17,9%). Son mercados más pequeños, donde pocos metros de oferta mueven mucho el promedio.
Para quien compra desde América Latina, la pregunta suele ser otra: qué pasó en las ciudades con más liquidez, conectividad aérea y comunidad latinoamericana. Este es el ranking de los grandes mercados.
| # | Ciudad | Subida interanual 2025 | Precio medio (€/m²) |
|---|---|---|---|
| 1 | Madrid | 17,5% | 5.820 |
| 2 | Valencia | 15,3% | n. d. |
| 3 | Palma | 14,5% | 5.086 |
| 4 | San Sebastián | 13,5% | 6.450 |
| 5 | Sevilla | 12,9% | n. d. |
| 6 | Málaga | 12,4% | n. d. |
| 7 | Bilbao | 11,5% | 3.893 |
| 8 | Alicante | 10,7% | n. d. |
| 9 | Barcelona | 9,4% | 5.144 |
Fuente: idealista, informe de precios de vivienda usada del cuarto trimestre de 2025, publicado el 5 de enero de 2026. Precios de oferta por metro cuadrado construido. n. d.: el informe no publica el precio de esa capital en su nota.
¿Cuál es la ciudad más cara de España para comprar vivienda?
Detrás de San Sebastián vienen Madrid (5.820 €/m²), Barcelona (5.144 €/m²), Palma (5.086 €/m²) y Bilbao (3.893 €/m²). En el otro extremo, Zamora fue la capital más económica, con 1.281 €/m².
Un dato de método: idealista mide precios de oferta, es decir, lo que piden los vendedores en los anuncios, no el precio final escriturado. Por eso conviene contrastarlo con la estadística oficial.
¿Qué dice el INE sobre la subida de 2025?
El Índice de Precios de Vivienda del INE, que sí trabaja con transacciones, marcó un alza de 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025. La vivienda usada subió un 13,1% y la nueva, un 11,2%. Por comunidades, Castilla y León encabezó con 15,3%; la Comunidad de Madrid quedó en 14,2%.
La diferencia entre fuentes es normal. Lo relevante es que ambas apuntan en la misma dirección. Según el INE, la vivienda subió un 12,7% de media en 2025, el mayor aumento anual desde 2007.
¿Qué cambia en 2026?
El impulso se enfría en las grandes ciudades. Según idealista, la vivienda usada subió un 11,8% interanual en el tercer trimestre de 2026, hasta 2.930 €/m². Fotocasa midió un 13,8%, hasta 3.136 €/m². Ambos portales registran subidas menores que un año antes.
El reparto también se dio vuelta. Ciudad Real (21,7%), Teruel (18,9%), Salamanca y Pontevedra (17,9%) lideran las subidas. Entre los grandes mercados, Sevilla (10,4%) y Bilbao (7,9%) siguen firmes, mientras Barcelona (5,8%), Valencia (5,1%), Málaga (4,1%), Palma (3,6%) y San Sebastián (3,4%) se moderan. Madrid fue la capital que menos subió: 2,4%.
- Media nacional
- 2.930 €/m² (+11,8%)
- Mayor subida
- Ciudad Real, +21,7%
- Menor subida
- Madrid, +2,4%
- Fuente
- idealista, octubre de 2026
¿Qué debe mirar un comprador latinoamericano?
Primero, el cambio de reglas. Desde el 3 de abril de 2025 España ya no concede la golden visa por inversión inmobiliaria, según el Gobierno de España. Comprar vivienda dejó de ser una vía directa de residencia.
Segundo, el ciclo. Las ciudades que más subieron en 2025 son, en varios casos, las que más se frenan en 2026. Madrid es el ejemplo más claro: del 17,5% al 2,4% en menos de un año. Comprar en un mercado que se enfría puede abrir margen de negociación, pero también exige más paciencia para ver plusvalía.
Tercero, el costo total. Al precio por metro cuadrado se suman impuestos de transmisión, notaría, registro y, si es inversión, la fiscalidad sobre la renta. Antes de comparar ciudades, conviene revisar también cuánto cuesta construir y reformar; lo analizamos en el ranking de ciudades más caras para construir. Y si el proyecto es sobre plano, repasa las señales de alerta antes de comprar en preventa.
Preguntas frecuentes
¿Dónde subió más la vivienda en España en 2025?
Entre las capitales, en León (20,4%), según idealista. Entre los grandes mercados, en Madrid (17,5%).
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid?
5.820 €/m² de media en la vivienda usada a cierre de 2025, según idealista. Es la segunda capital más cara, detrás de San Sebastián.
¿Sigue subiendo la vivienda en España en 2026?
Sí, pero más despacio. Idealista midió un 11,8% interanual en el tercer trimestre de 2026, frente a más de 16% a cierre de 2025.
¿Existe todavía la golden visa en España?
No. El Gobierno eliminó la residencia por inversión inmobiliaria con efecto desde el 3 de abril de 2025.
Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional.
Fuentes: idealista, informe de precios 4T 2025 (5 de enero de 2026); INE, Índice de Precios de Vivienda 4T 2025 (6 de marzo de 2026); Valencia Plaza, media anual INE 2025 (marzo de 2026); Reuters vía GBM, datos de idealista y Fotocasa 3T 2026 (2 de octubre de 2026); ESdiario, datos de idealista 3T 2026 (2 de octubre de 2026); La Moncloa, fin de las golden visa (2 de abril de 2025).
