> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://thebuiltreport.com/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Tulum y el Tren Maya: qué pasó con el aeropuerto y la vivienda - URL: https://thebuiltreport.com/tulum-tren-maya-aeropuerto-mercado-inmobiliario/ - Published: 2026-10-18T21:21:28.000Z - Updated: 2026-10-19T01:24:56.000Z - Description: El aeropuerto cae, el Tren Maya pierde dinero y la plusvalía se estancó. Qué pasó con el mercado inmobiliario de Tulum entre 2025 y 2026. - Author: Redacción TBR - Tags: Place to Watch, Real Estate En resumen - El Aeropuerto Internacional de Tulum movió 1.244.661 pasajeros en 2025, solo 0,9% más que en 2024, según Grupo Mundo Maya (vía Uno TV, mayo de 2026). - En el primer semestre de 2026 su tráfico cayó 33,2% y el internacional 40,8%, según la AFAC (Líder Empresarial, octubre de 2026). - El Tren Maya transportó 1,3 millones de pasajeros en 2025, con ingresos de 541,8 millones de pesos frente a gastos de 4.810,3 millones, según El Economista (vía El Imparcial, abril de 2026). - Las ventas de vivienda nueva en Tulum cayeron entre 32% y 35% desde 2023 y entraron más de 10.000 unidades de reventa, según 4S Real Estate (vía Xataka, noviembre de 2025). El aeropuerto y el Tren Maya no reactivaron el mercado inmobiliario de Tulum. El aeropuerto se estancó en 2025 y cae con fuerza en 2026, el tren opera con pérdidas y el inventario de departamentos supera con creces la demanda. Tulum es hoy un mercado de comprador, con una plusvalía que los valuadores locales consideran prácticamente nula. ## ¿Qué pasó con el aeropuerto de Tulum desde su apertura? El Aeropuerto Internacional de Tulum abrió en diciembre de 2023\. Lo opera Grupo Mundo Maya, empresa adscrita a la Secretaría de la Defensa Nacional. Superó el millón de pasajeros rápido, pero no siguió creciendo. **−33,2%**caída del tráfico de pasajeros del aeropuerto de Tulum en el primer semestre de 2026; el segmento internacional cayó 40,8% (AFAC, vía Líder Empresarial, octubre de 2026) En 2024 movió 1.233.459 pasajeros y en 2025, 1.244.661, según [Uno TV](https://www.unotv.com/nacional/caen-vuelos-y-viajeros-en-el-aeropuerto-internacional-de-tulum-durante-primeros-meses-de-2026/?ref=thebuiltreport.com) con datos de Grupo Mundo Maya. En el primer trimestre de 2026 los pasajeros internacionales cayeron 34%. La oferta de asientos de mayo de 2026 fue 60% menor que un año antes, según consultores citados por el mismo medio. Las aerolíneas se fueron una a una. Avianca, Copa Airlines, JetBlue y Volaris Costa Rica suspendieron operaciones. Aeroméxico cerró su última ruta el 30 de septiembre de 2026 y Volaris dejará de vender vuelos desde el 7 de enero de 2027, alegando uno de sus factores de ocupación más bajos. El 5 de octubre de 2026, la presidenta Claudia Sheinbaum dijo que las rutas se recuperarán y descartó subsidios directos, según Líder Empresarial. | # | Periodo | Pasajeros / variación | | - | ----------------------- | ----------------------------- | | 1 | 2025 | 1.244.661 pasajeros (+0,9%) | | 2 | 2024 | 1.233.459 pasajeros | | 3 | Primer semestre de 2026 | −33,2% (internacional −40,8%) | Fuente: Grupo Mundo Maya vía Uno TV (25 de mayo de 2026); AFAC vía Líder Empresarial (5 de octubre de 2026). Para ver dónde queda Tulum frente a otras terminales de la región, consulta el [ranking de aeropuertos por pasajeros internacionales 2025](https://thebuiltreport.com/ranking-aeropuertos-pasajeros-internacionales-2025/). ## ¿Funciona el Tren Maya como motor turístico? El Tren Maya recorre la península de Yucatán e incluye una estación en Tulum. En 2025 transportó **1,3 millones de pasajeros**. Sus ingresos fueron de 541,8 millones de pesos y sus gastos operativos y otras pérdidas, de 4.810,3 millones, según El Economista con datos de la empresa Tren Maya, citado por [El Imparcial](https://www.elimparcial.com/mexico/2026/03/31/tren-maya-no-logra-cubrir-ni-sus-costos-de-operacion-y-mantiene-perdidas-que-el-gobierno-de-claudia-sheinbaum-financia-con-fondos-turisticos-y-subsidios/?ref=thebuiltreport.com). Las pérdidas acumuladas desde diciembre de 2023 suman 8.267,8 millones de pesos. El déficit se cubre en parte con un fideicomiso que recibe el 67% de lo que pagan los turistas extranjeros que llegan por avión. Para el comprador de vivienda, la lectura es simple: el tren todavía no es un generador de demanda capaz de sostener precios por sí solo. ## ¿Qué pasó con el mercado inmobiliario de Tulum? Tulum vivió un boom entre 2020 y 2021, con más de 1.000 unidades de vivienda vertical vendidas por trimestre. Los developers apostaron por producto para inversores extranjeros: departamentos compactos pensados para renta vacacional. Más de 400 desarrollos siguieron ese modelo, según Obras por Expansión (julio de 2025). El ajuste llegó después. Las ventas de vivienda nueva cayeron entre **32% y 35% desde 2023** y más de 10.000 unidades de reventa salieron al mercado, según 4S Real Estate. El Colegio de Valuadores de Quintana Roo declaró a El Economista que la plusvalía "se desplomó prácticamente a cero" (noviembre de 2025). Plusvalía es la ganancia de valor de un inmueble en el tiempo. Los precios nominales aún no reflejan el ajuste. Según Tinsa, en el primer trimestre de 2025 una casa promedió 5,3 millones de pesos y un departamento, 5 millones. El ajuste se ve en los tiempos de venta, los descuentos y las preventas que no se entregan. ## ¿Es rentable la renta vacacional en Tulum en 2026? Los números indican sobreoferta. La ocupación promedio de las rentas vacacionales bajó de 25% en 2024 a 20,5% en 2025 y la tarifa media pasó de US$147 a US$145 por noche, según The Tulum Times. Tulum tiene 5.119 unidades de renta vacacional activas frente a 11.993 cuartos en 239 hoteles, según datos de la Secretaría de Turismo de Quintana Roo y del sector citados por Riviera Maya News (junio de 2026). Más de 100 proyectos siguen en desarrollo. Ficha · Tulum en cifras Cuartos de hotel 11.993 en 239 hoteles (Sedetur Quintana Roo, 2026) Rentas vacacionales activas 5.119 unidades (2026) Ocupación de rentas vacacionales 20,5% en 2025, frente a 25% en 2024 Ventas de vivienda nueva −32% a −35% desde 2023 (4S Real Estate) A eso se suma la infraestructura urbana: amplias zonas urbanizadas no tienen drenaje y dependen de fosas sépticas, con un sistema eléctrico deficiente, según Ruptura360 (julio de 2025). Hay también compradores extranjeros que adquirieron en preventa y no reciben sus unidades. Antes de firmar, repasa las [5 señales de alerta antes de comprar en preventa](https://thebuiltreport.com/5-senales-de-alerta-antes-de-comprar-en-preventa/). ## ¿Qué hay que mirar en Tulum de aquí en adelante? Tres indicadores: la recuperación de rutas aéreas tras el diagnóstico que el Gobierno federal encargó a Grupo Mundo Maya en octubre de 2026, la absorción del inventario de reventa y la llegada de drenaje y electricidad a las zonas nuevas. Mientras no mejoren, el mercado favorece a quien compra con liquidez y paciencia, no a quien busca plusvalía rápida. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuántos pasajeros tiene el aeropuerto de Tulum? Movió 1.244.661 pasajeros en 2025, apenas 0,9% más que en 2024, según Grupo Mundo Maya. En el primer semestre de 2026 el tráfico cayó 33,2%, según la AFAC. ### ¿Qué aerolíneas dejaron de volar a Tulum? Avianca, Copa Airlines, JetBlue y Volaris Costa Rica suspendieron operaciones; Aeroméxico terminó el 30 de septiembre de 2026 y Volaris dejará de vender vuelos desde el 7 de enero de 2027. ### ¿Bajaron los precios de los departamentos en Tulum? La plusvalía se estancó: el Colegio de Valuadores de Quintana Roo la describió como prácticamente nula en 2025, y las ventas de vivienda nueva cayeron entre 32% y 35% desde 2023, según 4S Real Estate. ### ¿Conviene comprar en Tulum para renta vacacional? Los datos piden cautela: la ocupación promedio de rentas vacacionales bajó de 25% en 2024 a 20,5% en 2025, según The Tulum Times, con más de 5.000 unidades activas compitiendo con casi 12.000 cuartos de hotel. Fuentes: Uno TV, datos de Grupo Mundo Maya (25 de mayo de 2026); Líder Empresarial, datos de la AFAC (5 de octubre de 2026); El Imparcial con datos de El Economista (1 de abril de 2026); Xataka México con datos de 4S Real Estate, El Economista y The Tulum Times (18 de noviembre de 2025); Ruptura360 con datos de Tinsa y 4S Real Estate (24 de julio de 2025); Riviera Maya News con datos de Sedetur Quintana Roo (27 de junio de 2026).