> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://thebuiltreport.com/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional en Punta Cana - URL: https://thebuiltreport.com/rentabilidad-alquiler-vacacional-punta-cana/ - Published: 2026-10-18T21:03:28.000Z - Updated: 2026-10-19T01:24:58.000Z - Description: ADR, ocupación, gastos e impuestos: un ejemplo con números reales de 2025 muestra cuánto rinde de verdad un apartamento en Punta Cana. - Author: Redacción TBR - Tags: Leader's Toolkit, Real Estate, The Number En resumen - En 2025, un alquiler de corto plazo en Punta Cana promedió un 48 % de ocupación, un ADR de US$118 y US$21.074 de ingresos anuales, según Airbtics (enero de 2026). - AirDNA reporta para la provincia de La Altagracia un ADR de US$194 y un 50 % de ocupación en los doce meses a septiembre de 2026, con 7.394 anuncios activos. - Desde fines de 2025, Airbnb cobra a los anfitriones conectados a software de gestión una comisión única del 15,5 %, frente al 3 % del modelo dividido, según PriceLabs. - En República Dominicana el IPI es del 1 % sobre el patrimonio inmobiliario que exceda RD$10.695.494 en 2026, y las sociedades pagan un 27 % de ISR, según la DGII. La rentabilidad de un alquiler vacacional se calcula en tres pasos: ingresos brutos (ADR por noches vendidas), menos gastos operativos, menos impuestos. El resultado, dividido por el precio de compra, es el rendimiento neto. Con datos públicos de 2025, un apartamento promedio en Punta Cana rinde bastante menos de lo que suelen prometer los folletos de preventa. ## ¿Qué datos necesitas para calcular la rentabilidad? Tres métricas del mercado y tus propios costos. El **ADR** (tarifa diaria promedio) es lo que cobras por noche vendida. La **ocupación** es el porcentaje de noches disponibles que efectivamente se alquilan. El **RevPAR**, ADR por ocupación, resume ambas. Si alguno de estos términos te resulta nuevo, el [glosario de real estate en 20 términos](https://thebuiltreport.com/glosario-real-estate-20-terminos/) los explica con ejemplos. Las fuentes públicas no coinciden, y conviene saber por qué. Airbtics mide el mercado de Punta Cana; AirDNA, la provincia de La Altagracia completa, que incluye villas grandes en Cap Cana, Bávaro y Bayahíbe y eleva la tarifa promedio. | # | Fuente y mercado | ADR | Ocupación | Ingreso anual por anuncio | | - | ---------------------------------------------- | ------ | --------- | ------------------------- | | 1 | AirDNA · La Altagracia (12 meses a sept. 2026) | US$194 | 50 % | US$30.900 | | 2 | Airbtics · Punta Cana (2025) | US$118 | 48 % | US$21.074 | | 3 | Airbtics · República Dominicana (2025) | US$98 | 46,6 % | US$16.985 | Fuentes: AirDNA (página actualizada el 13 de octubre de 2026); Airbtics, Dominican Republic Short-Term Rental Market Review 2025 (22 de enero de 2026). ## ¿Cuánto genera un apartamento en Punta Cana? Un ejemplo con números Tomamos un caso hipotético: un apartamento de US$180.000 en Punta Cana, con los promedios de Airbtics para 2025\. Los gastos son supuestos razonables que debes reemplazar por cotizaciones reales. ### Paso 1: ingresos brutos 365 noches × 48 % de ocupación = 175 noches vendidas. 175,2 noches × US$118 = **US$20.674** al año. Es coherente con los US$21.074 que reporta Airbtics. ### Paso 2: gastos operativos - Comisión de plataforma (3 %, modelo dividido): US$620. - Administración local (supuesto: 20 % del ingreso): US$4.135. - Reposición y reparaciones (supuesto: 5 %): US$1.034. - Limpieza y lavandería no cobradas al huésped (supuesto): US$1.500. - Cuota de mantenimiento del condominio (supuesto: US$150 al mes): US$1.800. - Electricidad e internet (supuesto: US$120 al mes): US$1.440. - Seguro (supuesto): US$500. Total: US$11.029\. El **NOI** —ingreso operativo neto, antes de deuda e impuestos— queda en US$9.645. **5,4 %**es el rendimiento neto antes de impuestos del ejemplo: US$9.645 de NOI sobre US$180.000 de precio. ### Paso 3: impuestos Si la unidad está a nombre de una sociedad, el ISR es del 27 % sobre la renta neta; aplicado de forma simplificada al NOI, quedan US$7.041, un 3,9 % neto. Una persona física residente tributa en una escala progresiva de hasta el 25 %, según la DGII. A eso se suma el IPI —1 % anual sobre el patrimonio inmobiliario total que supere RD$10.695.494 en 2026— salvo que el proyecto esté bajo Confotur. ## ¿Cómo cambia el resultado con otros escenarios? | # | Escenario | Ingresos brutos | NOI | Rendimiento antes de impuestos | | - | -------------------------------------- | --------------- | --------- | ------------------------------ | | 1 | ADR US$194 · 50 % (promedio AirDNA) | US$35.405 | US$20.252 | 11,3 % | | 2 | ADR US$118 · 60 % | US$25.842 | US$13.366 | 7,4 % | | 3 | ADR US$118 · 48 % (base Airbtics) | US$20.674 | US$9.645 | 5,4 % | | 4 | Base con comisión de Airbnb del 15,5 % | US$20.674 | US$7.061 | 3,9 % | | 5 | ADR US$118 · 40 % | US$17.228 | US$7.164 | 4,0 % | Cálculo propio sobre un precio hipotético de US$180.000, con 28 % de gastos variables y US$5.240 de gastos fijos al año. Datos de mercado: AirDNA (septiembre de 2026) y Airbtics (enero de 2026). La lectura es clara: la ocupación y la comisión pesan casi tanto como la tarifa. El escenario de AirDNA solo es realista si tu unidad compite con las villas que suben el promedio provincial. ## ¿Qué impuestos y reglas debes vigilar en 2026? Tres frentes siguen abiertos. Primero, el ITBIS del 18 % sobre plataformas digitales: el Decreto 30-25 de enero de 2025 lo aplicaba a servicios como Airbnb y fue derogado meses después; en mayo de 2026 la DGII anunció un nuevo mecanismo que requeriría legislación. Segundo, la Ley 30-26, promulgada en junio de 2026, impide beneficiarse a la vez de más de un régimen de incentivos sobre una misma actividad, lo que abre dudas en condohoteles bajo Confotur. Tercero, la comisión de Airbnb, que puede pasar del 3 % al 15,5 % si usas software de gestión. Antes de comprar en preventa, revisa también [las cinco señales de alerta](https://thebuiltreport.com/5-senales-de-alerta-antes-de-comprar-en-preventa/), y para dimensionar la demanda, [de dónde vienen los turistas del Caribe](https://thebuiltreport.com/ranking-de-donde-vienen-los-turistas-del-caribe/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto gana un Airbnb en Punta Cana? Según Airbtics, un anuncio promedio en Punta Cana generó US$21.074 en 2025, con un 48 % de ocupación y un ADR de US$118\. Es ingreso bruto, antes de gastos e impuestos. ### ¿Qué rentabilidad neta deja un alquiler vacacional en Punta Cana? En nuestro ejemplo hipotético de US$180.000, el rendimiento antes de impuestos es del 5,4 % y baja a cerca del 3,9 % tras un ISR del 27 %. Depende mucho de la ocupación, la comisión y la administración. ### ¿Cómo se calcula el RevPAR? Se multiplica el ADR por la ocupación. Con US$118 y 48 %, el RevPAR es de unos US$57 por noche disponible. ### ¿Hay que pagar ITBIS por alquilar en Airbnb en República Dominicana? Los servicios de alojamiento están gravados con ITBIS del 18 %, pero el cobro a través de plataformas digitales sigue en discusión: el Decreto 30-25 fue derogado en 2025 y la DGII trabajaba en un nuevo mecanismo en 2026. Fuentes: [Airbtics, Dominican Republic Short-Term Rental Market Review 2025](https://airbtics.com/short-term-rental-market-report-2025-the-dominican-republic?ref=thebuiltreport.com) (22 de enero de 2026); [AirDNA, La Altagracia](https://www.airdna.co/vacation-rental-data/app/do/default/la-altagracia/overview?ref=thebuiltreport.com) (13 de octubre de 2026); [DGII, Impuesto sobre la Renta](https://dgii.gov.do/cicloContribuyente/obligacionesTributarias/principalesImpuestos/Paginas/impuestoSobreRenta.aspx?ref=thebuiltreport.com) (2026); PriceLabs, cambios en la comisión de Airbnb (2025); Acento, DGII y plataformas digitales (19 de mayo de 2026); inmobiliario.do, Ley 30-26 (26 de junio de 2026) y guía de impuestos inmobiliarios (29 de junio de 2026). Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional.