> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://thebuiltreport.com/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Fideicomiso inmobiliario en República Dominicana: guía para preventa - URL: https://thebuiltreport.com/fideicomiso-inmobiliario-republica-dominicana/ - Published: 2026-10-18T23:18:28.000Z - Updated: 2026-10-19T01:24:44.000Z - Description: Cómo funciona el fideicomiso de la Ley 189-11, qué protege al comprador en preventa, qué no cubre y qué revisar antes de firmar. - Author: Redacción TBR - Tags: The Fine Print, Real Estate En resumen - La Ley 189-11, del 16 de julio de 2011, regula el fideicomiso en República Dominicana: los bienes aportados forman un patrimonio autónomo, separado del developer y de la fiduciaria. - Al cierre de 2025 había 1,622 fideicomisos con RD$650,895.9 millones en activos; el 41.9% eran inmobiliarios (Asofidom, citada por elDinero, julio de 2026). - A marzo de 2026, 621 fideicomisos desarrollaban 205,646 viviendas de bajo costo, según Asofidom. - En 2026, la vivienda de bajo costo, con incentivos de la Ley 189-11, llega hasta RD$5,450,851.20 (DGII, Resolución DDG-AR1-2026-00001). Un fideicomiso inmobiliario protege al comprador en preventa porque separa el terreno y el dinero del proyecto del patrimonio del developer. Si el promotor tiene deudas ajenas al proyecto, sus acreedores no pueden cobrarse con esos bienes. No garantiza la entrega ni el precio: eso depende del contrato que firmes. ## ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario? Según la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, el fideicomiso es el acto por el cual una o varias personas transfieren bienes o derechos a una persona jurídica autorizada para que los administre a favor de terceros. En real estate, el developer aporta el terreno, los compradores aportan sus pagos y la fiduciaria administra ambos según un contrato. La ley lista entre sus modalidades los fideicomisos de inversión y desarrollo inmobiliario, de planificación sucesoral, de oferta pública y en garantía. Ficha · Quién es quién Fideicomitente Quien aporta los bienes: normalmente el developer o el dueño del terreno. Fiduciario La entidad autorizada que administra el patrimonio y sigue las instrucciones del contrato. Fideicomisario o beneficiario Quien recibe los beneficios: en preventa, los compradores de las unidades. Patrimonio fideicomitido El terreno, la obra y los fondos, separados de los patrimonios de las partes. ## ¿Cómo protege el fideicomiso al comprador en preventa? - **Patrimonio separado.** Los bienes del fideicomiso no pueden ser perseguidos por los acreedores personales del developer, salvo créditos anteriores garantizados o fraude. Toda medida conservatoria requiere autorización judicial previa. - **Un administrador regulado.** El dinero lo recibe y desembolsa la fiduciaria, no el promotor. Según la DGII, solo pueden ejercer como fiduciarias sociedades con ese objeto exclusivo, bancos múltiples, asociaciones de ahorros y préstamos y otras entidades autorizadas. - **Publicidad.** El contrato se inscribe en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio del domicilio de la fiduciaria. Desde ese registro, el fideicomiso produce efectos frente a terceros. - **Trazabilidad fiscal.** Cada fideicomiso tiene su propio RNC y declara ITBIS, transferencias e IPI ante la DGII. **41.9%**Parte de los activos fiduciarios del país que estaba en fideicomisos inmobiliarios al cierre de 2025: RD$273,011 millones (Asofidom). ## ¿Qué no cubre el fideicomiso? El fideicomiso protege los bienes, no el resultado. Si el proyecto se retrasa o los costos suben, el patrimonio separado no lo resuelve por sí solo. Tres puntos generan la mayoría de los conflictos: - **Cláusulas de incremento de precio.** Un análisis publicado en El Nuevo Diario en abril de 2025 señala que la fiduciaria revisa el riesgo legal de estas cláusulas, pero la decisión de mantenerlas es del developer. Las quejas por aumentos están entre los casos más frecuentes de Pro Consumidor. - **Reservas.** El mismo análisis reporta reservas habituales de 10% a 25% del inicial, con retenciones elevadas en caso de rescisión. - **Calidad y plazos.** Dependen del contrato de promesa de venta y del contrato de construcción, no de la figura fiduciaria. ## ¿Qué fiduciarias concentran el mercado? | # | Fiduciaria | Participación en activos | | - | ---------------------- | ------------------------ | | 1 | Fiduciaria La Nacional | 24.4% | | 2 | Fiduciaria Reservas | 20.1% | | 3 | Fiducorp | 17.6% | | 4 | Fiduciaria Popular | 17.4% | | 5 | Fiduciaria BHD | 11.7% | Fuente: Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (Asofidom), citada por elDinero (14 de septiembre de 2026). Cinco entidades concentran más del 90% de los activos reportados. ## ¿Qué beneficios tiene el fideicomiso de vivienda de bajo costo? La Ley 189-11 creó incentivos para los fideicomisos que construyen vivienda de bajo costo acreditada por el Instituto Nacional de la Vivienda. Incluyen exenciones de impuesto sobre la renta, de impuestos sobre activos y patrimonio, de tasas de construcción y de impuestos de traspaso y registro, además de una compensación del ITBIS pagado en la obra. El tope de precio se ajusta cada año por inflación: para 2026 es RD$5,450,851.20. ## ¿Qué revisar antes de firmar una preventa en fideicomiso? 1. Pide el contrato de fideicomiso y confirma el nombre de la fiduciaria y su autorización. 2. Verifica que esté inscrito en la Cámara de Comercio y que tenga RNC propio. 3. Comprueba que el terreno está a nombre del fideicomiso con una certificación del estado jurídico del Registro Inmobiliario. 4. Paga siempre a cuentas del fideicomiso, nunca a cuentas personales del promotor. 5. Lee la cláusula de ajuste de precio: sobre qué saldo aplica, con qué tope y en qué etapa. 6. Revisa las condiciones de rescisión y cuánto se retiene de tu reserva. Para una lista más amplia, repasa las [5 señales de alerta antes de comprar en preventa](https://thebuiltreport.com/5-senales-de-alerta-antes-de-comprar-en-preventa/). Si eres extranjero, completa con nuestra guía sobre [cómo comprar una propiedad en República Dominicana](https://thebuiltreport.com/comprar-propiedad-republica-dominicana-extranjero/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario en República Dominicana? Es un contrato regulado por la Ley 189-11 en el que el developer y los inversionistas transfieren el terreno y los fondos a una fiduciaria, que los administra como un patrimonio separado para desarrollar el proyecto y entregar las unidades. ### ¿El fideicomiso garantiza que me entreguen el apartamento? No. Protege los bienes y el dinero del proyecto frente a acreedores ajenos y obliga a la fiduciaria a seguir las instrucciones del contrato, pero no asegura que la obra se termine a tiempo ni que el precio no cambie. ### ¿Quién puede actuar como fiduciaria? Sociedades constituidas en República Dominicana con ese fin exclusivo, bancos múltiples, asociaciones de ahorros y préstamos y otras entidades autorizadas, según la DGII. ### ¿Los fideicomisos pagan IPI? Sí. Según la DGII, los fideicomisos pagan 1% sobre el valor total de sus inmuebles, sin el monto exento de las personas físicas. Los fideicomisos de vivienda de bajo costo y de oferta pública están exentos. Fuentes: Ley 189-11 (16 de julio de 2011), resumen de Pellerano & Herrera; [DGII, Guía 27 sobre fideicomiso](https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/bibliotecaVirtual/contribuyentes/fideicomiso/Documents/1-Guia%2027-Fideicomiso.pdf?ref=thebuiltreport.com) (mayo de 2023); DGII, Guía 17 del IPI (enero de 2026); [elDinero con datos de Asofidom](https://eldinero.com.do/372459/activos-de-fideicomisos-suman-rd650000-millones-al-ano-2025/?ref=thebuiltreport.com) (16 de julio de 2026); elDinero (14 de septiembre de 2026); El Día (20 de enero de 2026); El Nuevo Diario (7 de abril de 2025). *Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional.*